OLB Marktfocus

Ausgabe vom 3. Mai 2021

Immobilien und Inflation

Seit einiger Zeit wird wieder häufiger über das Thema Inflation in der Tagespresse berichtet. Doch was versteht man darunter? Der Begriff Inflation leitet sich aus dem lateinischen Begriff „inflatio“ ab und bedeutet so viel wie „sich aufblasen“ oder „aufblähen“. In der Volkswirtschaftslehre wendet man den Begriff „Inflation“ daher für den Umstand, dass sich die Preise für Waren oder Dienstleistungen laufend verändern und nicht unveränderbar sind. In diesem Zusammenhang beschreibt die Inflation somit die „Preissteigerungsrate“, d. h. die Steigerung der Preise für bestimmte Güter oder Dienstleistungen in einem bestimmten Zeitraum (in der Regel die Veränderung über ein Jahr). Dieser Preisanstieg ist hierbei gleichbedeutend mit der Minderung der Kaufkraft des Geldes (Maßstab für den Wert des Geldes). Die Kaufkraft gibt an, welche Menge an Waren für einen bestimmten Geldbetrag (Geldeinheit) erworben werden kann.

Das oberste Ziel der Notenbanken ist es, für die grundsätzliche „Stabilität des Preisniveaus“ in einer für die Volkswirtschaft vertretbaren Bandbreite zu sorgen. Die Europäische Zentralbank (EZB) verfolgt hierbei ein Inflationsziel von ca. 2 %, d. h. eine leichte Minderung der Kaufkraft wird immer bewusst angepeilt, da die negativen Effekte eines längerfristigen Preisverfalls („Deflation“) für eine Volkswirtschaft weitaus gefährlichere Auswirkungen haben würden. In einem deflationären Umfeld würden Konsumenten Investitionen aufschieben, da mit weiter fallenden Preisen gerechnet wird und dies zu fallenden Umsätzen und Gewinnen der Unternehmen führen würden.

Die aktuelle Situation: Preise ziehen deutlich an

Aufgrund der massiven fiskal- und geldpolitischen Corona-Stützungs- und Konjunkturprogramme weltweit ist die Geldmenge sprunghaft angestiegen. Erst kürzlich verkündete der neue US-Präsident Joe Biden sein Vorhaben, ein 2,25 Bill. US-Dollar schweres Infrastrukturpaket für die USA auf den Weg zu bringen. Zudem schlummern viele Gelder, die früher in den Konsum für Reisen oder Freizeitveranstaltungen gewandert wären, auf den Konten. In Deutschland sollen es tatsächlich fast 7 Billionen Euro (kein Schreibfehler!) sein. Sollte sich dieser Ausgabenstau im Zuge der Impffortschritte lösen und jede Lockdown-Vorschrift obsolet werden, könnte das zu einem ungeahnten Konsumboom führen.

Ein weiterer wichtiger Inflationsvorbote – die Erzeuger- oder Produzentenpreise – ist im März 2021 stark nach oben ausgeschlagen: Die deutschen Produzenten hoben ihre Preise so stark an wie seit rund neuneinhalb Jahren nicht mehr. Die Erzeugerpreise gewerblicher Produkte stiegen um 3,7 % zum Vorjahresmonat (Statistisches Bundesamt). Ein größeres Plus gab es zuletzt im November 2011 mit 4,6 %. Erwartet wurden nur 3,3 %. Gemessen am Vormonat Februar legten die Preise mit 0,9 % ebenfalls kräftiger zu als vorhergesagt. In der Statistik werden die Preise ab Fabrik geführt - also in der Regel bevor die Produkte weiterverarbeitet werden oder in den Handel kommen. Sie geben somit einen frühen Hinweis auf die Entwicklung der Inflation.

Die führenden deutschen Wirtschaftsinstitute rechnen daher im laufenden Jahr 2021 mit einer durchschnittlichen Inflationsrate von 2,4 %. 2020 lag sie noch bei 0,5 %. Höhere Rohstoffpreise infolge der anziehenden Weltkonjunktur und Sondereffekte wie der Wegfall der vorübergehenden Mehrwertsteuersenkung sowie die Einführung der CO2-Bepreisung in den Bereichen Verkehr und Wärme gelten als Treiber.

Hauptverantwortlich für den Anstieg der gewerblichen Erzeugerpreise waren im März deutlich höhere Kosten für Energie und Vorleistungsgüter. Energie kostete im Durchschnitt 8,0 % mehr als ein Jahr zuvor. Besonders stark waren die Anstiege bei metallischen Rohstoffen (+46,8 %), aber auch bei Futtermitteln für Nutztiere (+15,9 %), gesägtem und gehobeltem Holz (+13,9 %) und Metallen (+12,9 %).

Die europäische und auch amerikanische Notenbank erwarten indes, dass der starke Inflationsanstieg nur vorübergehend ist, da insbesondere der Arbeitsmarkt angespannt ist und die Löhne nicht stark ansteigen dürften. Hierzu trägt auch die zunehmende Digitalisierungswelle bei. Auch dürften sich die Rohstoffläger im Laufe des Jahres wieder gut füllen, wenn Förderkapazitäten hochgefahren werden. Die Notenbanken gehen deshalb bewusst dazu über, auch eine Inflationsrate von zeitweise über 2 % zu tolerieren und nicht gleich die Zinsschraube anzuziehen.

Immobilien sind reale Sachwerte und können vor Inflation schützen.

Niedrige Zinsen und eine steigende Inflation lassen für viele Anleger einen Ausweg zu: Reale, anfassbare und mit Substanz unterlegte Werte. Dazu gehören neben Aktien und Edelmetallen wie Gold auch Immobilien. So kann z. B. eine Immobilie eine steigende Inflationsrate durch vertragsgemäß parallel mitansteigende Mieteinnahmen ausgleichen. So ist sie relativ unabhängig von der Inflation. Hinzu kommt aktuell, dass das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel gekippt hat. Gleichwohl wird die Begrenzung der Mieten ein Wahlkampfthema der Bundestagswahl am 26.09.2021 werden.

Tatsache ist, dass die Nachfrage nach Immobilien bisher trotz bereits stark gestiegener Preise unvermindert anhält. Und hiermit ist nicht nur das berühmte Eigenheim gemeint, sondern auch die vermietete Eigentumswohnung, das Ferienhäuschen an der Küste oder in den Bergen oder das Engagement in Gewerbeimmobilien. Dies geschieht dann häufig in Form einer Investmentfondsbeteiligung und dann in die Bereiche Logistik- und Lagerstätten, Büro- oder Einzelhandel, Hotels oder seniorengerechtes Wohnen hinein. Das Spektrum ist breit. (Grafik: Swiss Life Asset Managers).

Ob wir es inzwischen mit einer Blase am Immobilienmarkt zu tun haben, wird laut diskutiert. Es besteht keine Frage, dass die aktuelle Nullzinsphase, die Verwahrentgelte der Banken für hohe Einlagen („Strafzinsen“) und der allgemeine Anlagenotstand ihren Beitrag dazu leisten und in manchen Städten zu blasenähnlichen Preisentwicklungen geführt hat (Grafiken: Handelsblatt, 23.04.2021). Als Erfolgsfaktor und goldene Immobilien-Regel gilt schon seit jeher: Lage, Lage, Lage. Je besser die Lage, umso wertbeständiger sind die Immobilien. Wer in Immobilien investiert, muss nicht nur die aktuelle Situation, sondern vielmehr die Zukunft beurteilen. Denn mit Blick auf eine spätere Anschlussvermietung oder Verkauf einer Immobilie ist es entscheidend, wie sich eine Lage innerhalb der nächsten Jahre bis Jahrzehnte entwickelt.

Doch nur die Lage zu betrachten, ist lediglich die halbe Miete. Um eine nachhaltige Wertsicherung zu bieten, muss auch die Immobilie an sich qualitativ herausragend sein. Nur eine flexible Gebäudestruktur ermöglicht beispielsweise schnelle Neuvermietungen durch Anpassung an neue Mietererfordernisse. Relevant ist sicher auch das Alter der Immobilie, denn Weiter- und Neuentwicklungen in Gebäudemanagement und -technik erhöhen den Erfolgsfaktor. Um z. B. den Energieverbrauch von Gebäuden zu senken, kommen heutzutage innovative Heizungsanlagen, Dämmmaßnahmen, intelligente Kühlungs- und Lüftungssysteme, sparsame Elektrogeräte und Beleuchtungssysteme sowie ein sinnvolles Energiemanagement zum Einsatz. In Zeiten des Klimawandels ist ein solches Investment nicht nur ökologisch notwendig. Wegen steigender Strompreise rechnen sich die Investitionen in die Energieeffizienz eines Gebäudes. Mieter sparen Nebenkosten und schätzen den Imagevorteil der Zukunftsimmobilien.

Immobilien fremdfinanzieren. Inflation hilft.

Schulden sind schlecht: Mit diesem „Wissen“ sind viele von uns aufgewachsen. Allerdings muss man hier zwischen guten und schlechten Schulden unterscheiden, vor allem, wenn es um Immobilien geht. Der Erwerb einer Renditeimmobilie macht beispielsweise nur Sinn, wenn Sie den Fremdkapitalhebel nutzen. In der Praxis sieht das so aus, dass Sie einen Bankkredit aufnehmen, um eine Immobilie zu erwerben. Die monatlichen Kreditraten zahlen allerdings nicht Sie, sondern (indirekt) Ihre Mieter. Nun ist die Frage, wie sich Immobilienkredite in der Inflation verhalten. Grundsätzlich steigen während einer Inflation die Preise und damit auch die Zinsen des Kredites.

Wenn Sie einen guten Finanzierungsvertrag abgeschlossen haben, gilt eine lange Zinsbindung und Sie haben zunächst nichts zu befürchten (z. B. 10, 15 oder sogar 30 Jahre). Wenn diese Zinsbindung aber ausläuft, könnten sich die Zinsen stark erhöhen und der Kredit wird teurer. Wie bereits gesagt, steigen aber auch die Preise. Das heißt, dass Sie als Vermieter auch für die Immobilie eine höhere Miete verlangen könnten. In diesem Szenario würde also der Mieter die Mehrkosten Ihres Kredites durch die erhöhte Miete abdecken.

Außerdem – und darin liegt der große Vorteil von fremdfinanzierten Immobilien während einer Inflation – kann der Kreditnehmer den Kredit nun viel leichter abbezahlen, denn die Kreditsumme ändert sich nicht, während die erzielbare Miete nun deutlich höher liegt. So kann der Kredit in einem viel kürzeren Zeitraum, etwa mit Sondertilgungen, zurückbezahlt werden.

Fazit

Die Corona-Krise und deren Bewältigung werfen aktuell die Frage auf, ob wir nun mit einer ansteigenden Inflation (Geldentwertung) und zumindest leicht steigenden Zinsen zu rechnen haben. Die Zahlen sprechen eindeutig dafür. Der allgemeine Anlagenotstand macht es u. E. wahrscheinlich, dass die Immobilienpreise und Mieten in guten Lagen mindestens stabil bleiben sollten. Renditeimmobilien in Form eines Direktinvestments oder über einen Immobilienfonds sind daher in einem gut ausgewogenen Vermögensmix unverzichtbar. Bei der Auswahl von Objekten, die zu Ihnen passen, sind wir gerne behilflich und stellen Ihnen unsere Expertise zur Verfügung.

Chancen

  • Steigende Immobilienpreise und Mieten aufgrund von Inflationsanstieg, Anlagenotstand und niedrigen Zinsen.
  • Eine gute Lage ist entscheidend für Wertstabilität.
  • Eine steigende Inflation führt gewöhnlich auch zu steigenden Immobilienpreisen und Mieten.

Risiken

  • Schnell steigende Zinsen könnten zu fallenden Immobilienpreisen führen.
  • Mieter könnten zahlungsunfähig werden.
  • Lageveränderungen – z. B. durch Umwelteinflüsse oder Konjunkturkrisen – können zu Preisrückgängen führen.


Wichtige Hinweise

Marketingmitteilung

Diese Publikation ist eine Marketingmitteilung der Oldenburgische Landesbank AG im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes.

Kein Angebot, keine Beratung

Diese Information enthält kein Angebot zum Erwerb oder zur Zeichnung der darin genannten Wertpapiere und auch keine Einladung zu einem solchen Angebot. Die geäußerten Meinungen geben unsere aktuelle Einschätzung wieder, die sich auch ohne vorherige Bekanntmachung ändern kann. Diese Information kann eine auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers und seine Anlageziele abgestellte Beratung nicht ersetzen.

Adressat

Die hier wiedergegebenen Informationen und Wertungen („Information“) sind ausschließlich für Kunden, die Ihren Sitz in der Bundesrepublik Deutschland haben, bestimmt. Insbesondere ist diese Information nicht für Kunden und andere Personen mit Sitz oder Wohnsitz in Großbritannien, den USA, in Kanada oder Asien bestimmt und darf nicht an diese Personen weitergegeben werden oder in diese Länder eingeführt oder dort verbreitet werden. Dieses Dokument einschließlich der darin wiedergegebenen Informationen dürfen im Ausland nur in Einklang mit den dort geltenden Rechtsvorschriften verwendet werden. Personen, die in den Besitz dieser Information gelangen, haben sich über die dort geltenden Rechtsvorschriften zu informieren und diese zu befolgen.

Keine Gewährleistung

Die Informationen wurden sorgfältig recherchiert und beruhen auf Quellen, die die Oldenburgische Landesbank AG als zuverlässig ansieht. Die Informationen sind aber möglicherweise bei Zugang nicht mehr aktuell und können überholt sein. Auch kann nicht sichergestellt werden, dass die Informationen richtig und vollständig sind. Die Oldenburgische Landesbank AG übernimmt für den Inhalt der Information deshalb keine Haftung. 

Wertentwicklung

Zurückliegende Wert-, Preis- oder Kursentwicklungen können für die zukünftige Entwicklung nicht gewährleistet werden. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung erlauben keine verlässliche Prognose für die Zukunft.

 
Analysieren und profitieren

Der Anlage-Check

Depot auf dem Prüfstand: Optimismus ist gut – in manchen Bereichen ist Analyse aber besser. Zum Beispiel bei Ihrer Anlagestrategie.

Anlegen in Wertpapieren

Unsere Anlagen

Wir arbeiten mit Ihnen und für Sie an der Erreichung Ihrer persönlichen Anlageziele – von der Strategie bis zur speziellen Produktberatung.

Breite Auswahl an Investmentfonds

Fondssparplan

Setzen Sie auf einen Vermögensaufbau per Investmentfonds. Wir bieten Ihnen dafür eine breite Auswahl an Investitions-Möglichkeiten.