dpa-AFX: ROUNDUP: Vermieter verklagt - BGH prüft Verrechnung von Mietschäden und Kaution

KARLSRUHE (dpa-AFX) - Wann darf ein Vermieter Schadenersatz für
Beschädigungen an einer Wohnung mit der Kautionsrückzahlung der Vermieter
verrechnen? Mit dieser Frage hat sich am Mittwoch der Bundesgerichtshof (BGH) in
Karlsruhe beschäftigt. Im Fokus stand dabei die Diskussion um die Anwendung
einer Ausnahmeregelung, nach der Vermieter unter bestimmten Bedingungen auch
nach der Verjährungsfrist von sechs Monaten Schadenersatz einfordern können. Ein
Urteil will das höchste deutsche Zivilgericht am 10. Juli verkünden.

In dem konkreten Fall hatte eine Mieterin geklagt, weil ihr Vermieter ihre
Mietkaution nach ihrem Auszug einbehalten hatte. Er begründete dies damit, dass
er die Kaution mit Schadenersatzforderungen für Schäden an der Wohnung
verrechne. Da der Vermieter erst mehr als ein halbes Jahr nach Auszug der
Mieterin abrechnete, sind seine Ansprüche nach Ansicht der Mieterin aber bereits
verjährt. Sie klagte - und bekam in den Vorinstanzen recht.

Kaution sorgt häufiger für Streit

Generell dürfen Vermieter die Kaution ihrer Mieter unter verschiedenen
Umständen einbehalten. "Das kann eine Mietforderung sein, die offen geblieben
ist, oder Nachzahlungen von Betriebskosten", sagte Rechtsanwältin und
Mietrechts-Expertin Beate Heilmann der Deutschen Presse-Agentur. Auch für
unterlassene Schönheitsreparaturen könne das Geld einbehalten werden -
vorausgesetzt, diese wurden im Mietvertrag entsprechend vereinbart. "Und dann
gibt es Ansprüche des Vermieters wegen einer Beschädigung des Mietobjektes, wie
sie auch in dem BGH-Verfahren eine Rolle spielen".

Solche Ansprüche auf Schadenersatz sorgen zwischen Mieter und Vermieter
öfter mal für Streit, so Heilmann, die beim Deutschen Anwaltverein Vorsitzende
der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien ist. Für Vermieter sei es
attraktiv, die streitigen Ansprüche mit der Kaution zu verrechnen, da es dann am
Mieter liege, auf Rückzahlung zu klagen - so wie in dem Fall, mit dem sich der
BGH nun beschäftigt. Dabei spielt auch die Verjährung der Ansprüche eine
entscheidende Rolle.

Ansprüche verjähren nach sechs Monaten

Denn nach Rückgabe einer Wohnung haben Vermieter in der Regel sechs Monate
Zeit, um von ihren ehemaligen Mietern Schadenersatz für eine Beschädigung
einzufordern. "Wenn die Frist nicht eingehalten wurde, sind diese Ansprüche
weg", erklärte Heilmann. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht aber eine Ausnahme für
die Verjährungsfrist vor. Demnach ist eine Aufrechnung auch nach Ablauf der
sechs Monate möglich, wenn der Anspruch zu dem Zeitpunkt noch nicht verjährt
war, in dem erstmals hätte aufgerechnet werden können.

Bedingung für die Aufrechnung ist aber unter anderem, dass es sich um zwei
"gleichartige" Forderungen handelt - also im Falle der Barkaution "Cash gegen
Cash". Zu der Frage, ob diese Gleichartigkeit in dem vorliegenden Fall gegeben
war, haben die beiden Seiten von Mieterin und Vermieter unterschiedliche
Auffassungen.

Denn Vermieter dürfen bei Schadenersatz wegen Beschädigungen an der
Mietsache wählen, ob sie dem Mieter die Chance geben, den ursprünglichen Zustand
der Wohnung selbst wiederherzustellen - eine sogenannte Naturalrestitution -
oder einen Geldersatz einfordern. Nur der Geldersatz könnte aber gegen die
Barkaution aufgerechnet werden.

Vermieter bezieht sich auf Ausnahmeregelung

Die Rechtsanwältin des Vermieters sieht dessen Aufrechnung durch die
Ausnahmeregelung gedeckt. Die Aufrechnungserklärung samt Ersetzungsbefugnis -
also der Übergang von Naturalrestitution zur Geldzahlung - hätte demnach vor der
Verjährung erklärt werden können und müsse daher auch nach der Verjährung
möglich sein. Die Gegenseite ist wie schon das Berufungsgericht der Meinung, der
Vermieter hätte innerhalb der Verjährungsfrist seine Absicht, den Schadenersatz
als Geldersatz aufzurechnen, erklären müssen.

Auch der achte Zivilsenat erklärte am Mittwoch, dass die bisherige
Rechtssprechung darauf hindeute, dass das Vorliegen einer gültigen
Aufrechnungslage - samt Gleichartigkeit der Forderungen - bereits vor der
Verjährungsfrist nötig sei. Der Fall werfe aber eine Vielzahl interessanter
Rechtsfragen auf./jml/DP/nas